Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universal

Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universal

Mensagempor Marina Teixeira » Sex Fev 27, 2015 3:27 pm

Estabelecer Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) universal de 0,5 para fins de tornar o Fundo Estadual de Desenvolvimento Urbano (FDU) uma fonte de financiamento de melhorias estruturantes em bairros degradados;
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor Lorena » Qua Mar 04, 2015 12:53 pm

Bom dia. Primeiro queria parabenizar a iniciativa, o programa e criação do fórum. Foi muito bom participar da oficina e agora quero continuar acompanhando o processo. Gostaria de entender como o Participa Salvador chegou ao Coeficiente de Aproveitamento 0,5, para opinar sobre este uso. No GT da última oficina sugerimos que o CAB seja revisado para as diversas áreas da cidade (sendo que cada uma possui características próprias, e portanto, talvez não seja interessante um único CAB geral). Além disso, sugerimos também que o CAB não seja determinante para definir as características de um novo empreendimento a ser implantado. Mesmo com sua limitação prévia enquanto índice/parâmetro, que sejam exigidos os estudos de Impacto Ambiental e de Vizinhança atualizados da área, para finalmente definir os limites de construção para cada caso. Não chegamos a discutir como o resultado dos Estudos reduziriam os índices no final das contas, mas podemos desenvolver melhor isso agora.
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor cvhauenschild » Qua Mar 04, 2015 1:41 pm

uma das questões básicas das cidades é como absorver a mais-valia imobiliária e transformar o recurso absorvido em melhorias publicas, tanto em geral quanto para a área especifica onde acontece empreendimento. A outorga onerosa (OODC) é uma das formas que arrecada para FUNDURB uma taxa calculado em função dos m2 construídos alem do CAB ate o CAM (Coeficiente de Aproveitamento Básico e Maximo) então quando menor o CAB maior o recurso captado. Geralmente esta se propondo o CAB universal =1 atualmente. Aqui queremos provocar a discussão qual CAB universal e realmente melhor para a cidade. Pela logica da taxa (sobre m2 alem do CAB) ela deveria ser proporcional ao custo do impacto do acréscimo de área construível em função de seu uso. Acontece que vimos que o recurso que é arrecado pela OODC não paga nem a infraestrutura que prefeitura deve fornecer muito menos os equipamento públicos. Mas a mais-valia gerada pelo ato normativo da prefeitura é enorme. Precisamos achar um caminho do como absorver. Alternativas são as contrapartidas, obrigação do empreendedor custear a mitigação de impactos identificados pelo EIV ou EIA, OODC, OODU, etc.. concordo que é essencial que tenha o EIV/EIA que identifica os impactos e condiciona o empreendimento a sua demanda de recursos de mitigação para não extrapolar a capacidade de suporte do local. Só esta demanda de mitigação é muito difícil de mensurar e sujeito de "acordos" desvantajosos para o interesse publico. O mais fácil e objetivo é o aumento da diferencia entre CAB e CAM e é mais de interesse publico baixar o CAB por que mais pagam.
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor Lidia » Qui Mar 05, 2015 12:14 pm

A outorga onerosa é um instrumento de planejamento urbano, não um instrumento de arrecadação. Deve ser utilizado para induzir o adensamento em áreas com capacidade de suporte, de modo a proporcionar o cumprimento da função social da propriedade e da cidade. A proposta de Coeficiente único não encontra respaldo nos princípios do planejamento urbano ou do Estatuto da Cidade.
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor Visitante » Qui Mar 05, 2015 12:21 pm

O coeficiente de aproveitamento (CA) é um índice zonal que está intimamente relacionado à capacidade de adensamento de cada zona, i.e., disponibilidade de áreas (vazios) e infraestrutura disponível para absorver certo contingente de população. Não faz qualquer sentido associar utilização de CA com Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor cvhauenschild » Dom Mar 08, 2015 1:21 pm

Marina Teixeira escreveu:Estabelecer Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) universal de 0,5 para fins de tornar o Fundo de Desenvolvimento Urbano de Salvador (FUNDURBS) uma fonte de financiamento de melhorias estruturantes em bairros degradados;

Observ.:Correção de erro do texto original.
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor carl von hauenschild » Dom Mar 08, 2015 3:29 pm

Eu acho que precisamos reler os artigos correspndentes do Estatuto da Cidade (Lei 10257/01 Seção IX Da outorga onerosa do direito de construir) :
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.


Então podemos afirmar o seguinte:
1) Conf. art.28 e 30 a OODC ou OOAU tem que obrigatoriamente cobrar contrapartida pela extrapolação do CAB (salvo em caso de HIS) que deve ser destinado na forma do Art 26;
2) Conf. art.28 §2, o PD pode definir CAB único para toda área urbana do município ( que a da Reforma Urbana propôs e ja muitos PD estao adotando o CAB Único = 1; A unica diferencia desta proposta é reduzir o CAB único para 0,5 em vez de 1 como por exemplo PDE de São Paulo aprovou no ano passado.
3) O CA aplicado tem que garantir a "proporcionalidade entre a infraestrutura existente e a densidade esperada"; Se esta "proporcionalidade" esta garantido cabe a Prefeitura checar antes do licenciamento de CA >do CAB e o instrumento existente no Estatuto é o EIV que (conf. PDDU Lei 7400/08 Art. 271 §1.) identifica e dimensiona as medidas mitigatórias de impactos negativos, aqueles que extrapolam a capacidade de carga na área de influencia do empreendimento pretendido.

Nosso problema em Salvador é que o EIV não esta sendo exigido pela Prefeitura nem em empreendimento de grande porte como p ex.Arena Fonte Nova, Horto Bela Vista, etc., nem em menores empreendimentos em áreas saturadas em termos de capacidade de suporte. O CAM hoje definido pelo PDDU, para mega-zonas de graus de saturação diversos, não esta definido em função de sua capacidade de suporte macro espacial nem micro espacial. Hoje nem existe um padrão de identificar a tal "Capacidade de Suporte". Por causa disto no Desafio Uso G.02 sugeríamos que este conceito seja claramente definido e exigido seu atendimento.
Finalmente insisto, que precisamos discutir como serão as formas de absorção mais-valia imobiliária, gerada por um ato normativos do poder publico (aumentando o CA) , valorizando os imoveis atingidos. Sem uma contrapartida do beneficiado, que deve ser proporcional ao impacto na demanda de investimentos em infraestrutura necessário, não seria possível adaptar nosso tecido urbano as novas capacidades de suportes demandados. O IPTU não dá conta das demandas de investimentos necessários para cada área já hoje deficiente. Sempre foi o objetivo da cobrança sobre o solo criado (OODC) a absorção de mais-valia imobiliária equivalente o coeficiente de aproveitamento licenciado.
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Re: Uso G.08 - Coeficiente de Aproveitamento Básico universa

Mensagempor camilabcandrade » Ter Mai 05, 2015 5:35 pm

Sobre o CAB universal em si: Nossa cidade é diversa em aspectos urbanísticos, o que a torna também diversa em termos de demandas, seja por ocupação ou coibição/controle desta ocupação e, portanto não comporta um CAB universal... Geralmente este tipo de CAB é utilizado para cidades de pequeno porte, caracterizadas por ocupações e tipologias bastante homogêneos, alocados em pequena área (urbana consolidada), abrigam população pequena e não possuem grandes tendências de expansão, geralmente exercem papéis de Centros Locais, nas Redes Urbanas das quais fazem parte .
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